Grâce à cet article, vous allez pouvoir être 12 crans au-dessus de la plupart des propriétaires qui ne connaissent pas ce qu’est une pleine propriété immobilière.
Peu d’entre nous savent faire la différence entre propriété et pleine propriété immobilière. Pourtant dans le droit français le code civil utilise le terme de « pleine propriété immobilière » ou « propriété pleine et entière » qui est le terme adéquat pour identifier sur le plan juridique le droit de détenir un bien immobilier et d’en faire usage, c’est-à-dire de l’utiliser, de le transformer, de le louer, de le vendre dans faire ce que nous en voulons. (Ref. Article 544 du code civil)
La définition exacte de la pleine propriété immobilière, et ce sera là le seul moment magistral de l’article, est :
La pleine propriété immobilière est constituée de trois prérogatives distinctes :
- Le droit d’user de la chose: l’usus (vivre dans le bien immobilier)
- Le droit de percevoir les fruits: le fructus (percevoir des loyers de la location du bien immobilier)
- Le droit de disposer de la chose: l’abusus (vendre ou transmettre le bien immobilier)
Dans la vie de tous les jours nous parlons simplement de « propriété ». En terme juridique nous employons donc le terme de « pleine propriété ».
Ainsi il est plus réaliste de dire j’achète en pleine propriété ou je vends en pleine propriété.
Par exemple, je vends mon bien immobilier « en viager » signifie que vous ne vendez pas votre bien immobilier en pleine propriété immobilière. Cette vente a pour la plupart du temps l’objectif de vendre simplement la nue-propriété à une tierce personne pour que le vendeur se réserve seulement le droit d’usage, d’utiliser le bien immobilier (l’usufruit). (Ref. Article 578 du code civil)
Mais que signifie nue-propriété et usufruit ? Vous allez le découvrir en déterminant ce qu’est la pleine propriété immobilière.
Imaginez donc un tube scindé en 2 parties. Les deux parties réunies représentent la pleine-propriété.
- La partie inférieure du tube représente la nue-propriété.
- La partie supérieure du tube représente l’usufruit.
La nue-propriété correspond au terrain (au sol) et aux murs extérieurs du bien immobilier ainsi qu’aux obligations qui y sont liées, c’est-à-dire le paiement de la taxe foncière et l’entretien des murs extérieurs, de la toiture ainsi que des connexions aux réseaux publics d’électricité, de gaz et d’eau.
La personne qui détient les droits de la nue-propriété se nomme « le nu-propriétaire ». Il détient une seule des trois prérogatives : l’abusus.
L’usufruit correspond quant à lui, aux droits d’usage du bien immobilier, c’est-à-dire au droit de l’utiliser, de le louer et aux obligations qui y sont rattachées, c’est-à-dire l’entretien des murs intérieurs du bien immobilier et du terrain, le paiement de la taxe d’habitation, des factures de charges d’eau, d’électricité et de gaz.
La personne qui détient les droits de l’usufruit se nomme « l’usufruitier». Il détient les deux autres prérogatives : l’usus et le fructus.
Schématiquement voilà à quoi ressemble la pleine propriété immobilière :
La pleine-propriété est donc constituée d’une nue-propriété et d’un usufruit. Vous maîtrisez donc maintenant le terme de « Pleine propriété immobilière » sur le plan juridique ce qui va vous permettre de comprendre les différents mécanismes de ventes immobilières.
La suite logique est de comprendre et maîtriser « le démembrement de propriété » qui est un formidable outil d’optimisation patrimoniale et de vente immobilière, la plus connue est la vente en viager.
Mais rien que de savoir déjà ce qu’est la pleine propriété immobilière vous différencie de la plupart des propriétaires qui malheureusement pour eux ne connaissent pas ou ne maîtrisent pas ce sujet si important.
Dans le prochain article, la suite logique est de vous expliquer comment démembrer votre pleine propriété immobilière pour optimiser votre stratégie de vente et votre stratégie de patrimoine immobilier.
Comprenez et maîtrisez le démembrement de propriété…
Un espérant vous avoir éclairé sur ce sujet. Laissez-moi un commentaire ci-dessous
Liens à connaitre sur le sujet de la pleine propriété immobilière :
Service-public.fr : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F33076.xhtml
BONATI Pierre dit
Beaucoup de choses très intéressantes.
Très instructif
Merci
Pierre Bonati PARIS
PROU dit
Bonjour, Votre présentation de la pleine propriété est pédagogique.
Cependant, dans le cas où un bien appartient à plusieurs propriétaires, un nu-propriétaire et un usufruitier, par exemple, et ou ces considérations se sont matérialisées par des pourcentages (25% pleine propriété et 75% usufruit pour l’un, et 75% nue propriété, pour l’autre), comment prendre en compte le pourcentage relatif à l’âge de l’usufruitier ? Cordialement.
Frédéric Lejour dit
Bonjour Prou,
Afin de répondre à cette question, je dois vous diriger vers ce lien qui donne accès à un article du site Droit et Finance sur le sujet :
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/3573-valeur-de-l-usufruit-bareme-fiscal-et-administratif
En espérant que cela répondent à vos attentes,
Cordialement,
Frédéric Lejour
Bivaud dit
Je veux vendre un bien en plein propriété dois-je faire la répartition avec les enfants de mon mari….ou puis-je utiliser le fruit de la vente selon mes désirs ?
Frédéric Lejour dit
Bonjour,
J’ai besoin de plus d’information parce que chaque situation familiale et de vente demande d’être étudier précisément.
vous pouvez me joindre sur fredericlejour@reussir-son-immobilier.fr.
À très vite
agnès ROYON-LEMéE dit
Bonjour,
Est ce que La TOUTE Propriété (terme utilisé dans l’attestation d’un notaire) signifie la même chose que La Pleine Propriété .
je vous remercie
bien à vous
Agnès Royon
aroyon@wanadoo.fr
Frédéric Lejour dit
Bonjour Agnès,
J’imagine que cela signifie la même chose.
Si cela vous turluoine, pourquoi ne pas appeler le notaire pour lui demander,
cela réglera définitiement la question.
Au plaisir,
Frédéric
claude commer dit
BJR ; ma femme veut vendre une ferme dont elle est propriétaire mais inhabitable, nous avons deux enfants de premiers mariage chacun j’ai refais cette maison dans son intégralité avec mes moyens personnelle en 15/ans en compassassions elle ma donné l’usufruit car il n’étais pas question de vendre cette maison elle l’avais acheter 150,000 francs a l’époque elle a trouvé un acheteur a 320,000€ et veut tout garder pour elle es que j’ai le droit de réclamer une partie de cette argent, sachant que j’ai investie 400,000€ nous sommes mariés sous le régime de la séparation et que je suis maintenant en retraite et que je vais me retrouver a la rue. merci pour votre réponse
Frédéric Lejour dit
Bonjour, dans un tel cas, il est préférable de contacter un conseil juridique gratuit:
https://www.juridique-gratuit.com/droit-de-limmobilier/
En espérant qu’ils pourront vous guider,
Cordialement
Frédéric Lejour
Lejour Consulting