Le démembrement de propriété, un bénéfice financier assuré

By Frédéric Lejour | non utilise

Sep 02

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Le démembrement de propriété, un outil patrimonial méconnu et pourtant si efficace pour optimiser sa stratégie patrimoniale.

Dans cet article vous allez apprendre ce qu’est le démembrement de propriété, dont la plupart des propriétaires immobiliers ont entendu parler mais qui ne prennent pas le temps de comprendre et de maîtriser le sujet.

Avant de vous expliquer ce qu’est le démembrement de propriété  il vous faut comprendre et maîtriser qu’est-ce qu’une « pleine propriété »? Pour cela je vous invite à lire l’article : Comprendre et maîtriser la pleine propriété.

Je considère donc que vous maîtrisez le terme de la pleine propriété ainsi revenons à la question du démembrement.

Démembrer une propriété signifie détacher la nue-propriété de l’usufruit.

Pourquoi faut-il comprendre et maîtriser le démembrement de propriété ?

Pour deux raisons importantes, soit pour optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants, soit pour vendre et vous constituer un complément de revenus.

Dans les deux cas vos intérêts sont de pouvoir alléger vos charges de propriété, d’obtenir un capital accompagné d’une rente ou simplement une rente seule. Soit vous ne gardez que l’usufruit de votre bien sans y habiter soit vous gardez l’usufruit en demandant les droits d’usage et d’habitation de votre bien immobilier. Ces deux possibilités apporteront des résultats différents.

La base de calcul des droit de mutation et taxes diffèrent selon que l’on transmet ou que l’on vend.

En termes de transmission de votre bien immobilier sans droits de succession à payer par votre enfant, il suffit de faire la donation de la nue-propriété de votre bien immobilier à votre enfant et de vous réserver l’usufruit. Attention la valeur de la nue-propriété au jour de la transmission devra entrer dans le cadre des valeurs transmises sans droit de succession au jour de votre donation. Au-delà de cette valeur vous êtes redevable des droits de succession.

Quel est l’intérêt de vendre la nue-propriété en termes de transmission de son patrimoine à ses enfants de son vivant ?

Au décès de l’usufruitier (le propriétaire de l’usufruit ici « vous »), une mécanique fiscale et juridique incroyables s’opèrent automatiquement en ramenant naturellement l’usufruit à sa nue-propriété d’origine. Ainsi la pleine propriété est reconstituée et donne au nu-propriétaire (le propriétaire de la nue-propriété ici « votre enfant ») les pleins droits de propriété, donc la pleine propriété sans avoir à payer de droit de succession.

En termes de succession le droit permet à l’époux ou au conjoint restant vivant de prendre option de bénéficier de 100% de l’usufruit de la résidence principale pour le restant de ses jours. Ce droit ne peut être opposé par les enfants qui devront attendre le décès de l’usufruitier pour récupérer la pleine propriété du bien immobilier. La valeur de cet usufruit rentre en déduction de la part de succession dûe au conjoint restant vivant.

Ce mécanisme est appelé la reconstitution de la pleine propriété par décès.

Maintenant en termes de vente de la nue-propriété, le démembrement de propriété immobilière est intéressant dans le cas où vous souhaitez garder l’usufruit simple ou bien l’usufruit accompagné des droits d’usage et d’habitation du bien immobilier. Dans tous les cas, vous bénéficierez d’un capital financier sous forme de rente ou de capital et de rente réunis.

Cette méthode surtout connue dans la vente en viager permet à des personnes âgées en manque de moyens financiers pour assurer l’entretien du bien immobilier et/ou du paiement des coût d’entretien et de vie de pouvoir réduire leurs coûts de fonctionnement et de recevoir un capital financier ou un complément de revenu pour leur permettre d’augmenter leur pouvoir d’achat.

Tout est envisageable avec le démembrement de propriété. Pour cela, il vous faut savoir calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, c’est indispensable pour savoir s’il est intéressant pour vous de vendre en démembrement de propriété.

Dans le prochain article je vous livre la méthode de calcul pour déterminer la valeur de votre usufruit et de votre nue-propriété.

 

En espérant vous avoir éclairé sur ce sujet. Laissez-moi un commentaire ci-dessous…

Articles qui parlent également du démembrement de propriété:

Les notaires de Paris :

http://www.notaires.paris-idf.fr/transmission-de-patrimoine/le-demembrement-de-propriete

Un bon article paru chez boursier.com de la revue « Argent et vous » :

http://argent.boursier.com/immobilier/fiches-pratiques/les-avantages-du-demembrement-de-propriete-1781.html

 

Bon article sur patrimoine.lesechos.fr

http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/dossiers/Gestion-de-patrimoine/0203021379960-les-atouts-du-demembrement-de-propriete-610405.php#

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About the Author

Ancien gérant de ses 2 agences immobilières à Paris et région parisienne, Frédéric a réalisé des millions d'euros de vente immobilière. Titulaire d'un Master 1 en gestion de patrimoine. Depuis 2014, Frédéric partage ses méthodes de vente et ses conseils en immobilier au travers de ses formations en ligne, de ses coachings, de son blog et de ses livres. L'objectif de Frédéric est d'aider les propriétaires immobiliers qui n'arrivent pas à vendre depuis des mois voire des années, à réussir à vendre en 31 jours de vente.