Calcul de l’usufruit en cas de vente, comment s’y prendre ?

By Frédéric Lejour | non utilise

Sep 08

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Dans cette article je vais vous montrer comment faire le calcul de l’usufruit en cas de vente de votre bien immobilier.

Pourquoi est-il intéressant de savoir faire le calcul de l’usufruit ?

Savoir faire le calcul de l’usufruit et de la nue-propriété permet de déterminer les droits de transmission ou de vente d’un bien immobilier dans les cas où la propriété d’un bien immobilier est démembrée comme par exemple en cas de « vente immobilière en viager » où la valeur de la nue-propriété détermine la valeur de la rente viagère.

Je vous donne dans cet article l’acheminement du calcul de l’usufruit et de la nue-propriété pour déterminer s’il est intéressant pour vous de démembrer votre propriété afin d’optimiser votre stratégie de vente ou de transmission de votre bien immobilier à vos ayants droits. N’ayez donc plus de doute sur son calcul, cet article vous explique tout.

Pour comprendre ce qu’est un « usufruit », une « nue-propriété » et un « démembrement de propriété », je vous invite à lire les articles précédents suivants :

Maintenant que nous savons ce qu’est une pleine propriété et le démembrement de propriété, revenons à comment faire le calcul de l’usufruit et de la nue-propriété de votre bien immobilier.

Je vous donne l’acheminement du calcul pour déterminer s’il est intéressant pour vous de vendre en pleine-propriété ou en démembrement de propriété dans un but d’obtenir un capital immédiat tout en restant utilisateur de votre bien immobilier.

Mode de calcul de l’usufruit simple:

Pour s’aider on utilise le tableau des usufruits fourni pas l’administration fiscale qui fonctionne par tranches de 10 ans.

Barème de l’usufruit donné par l’administration fiscale :

Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit en % de la valeur du bien immobilier Valeur de la nue-propriété en % de la valeur du bien immobilier
Jusqu’à 20 ans 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50 % 50%
De 61 à 70 ans 40 % 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
A partir de 91 ans 10% 90%

Voir : article 669 du CGI

Dans tous les cas ce tableau sera utilisé pour déterminer la valeur taxable par l’administration fiscale de la transmission par donation ou par vente et le montant de la taxe sur la plus-value.

Prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 100 000€.

Si le propriétaire souhaite transmettre la nue-propriété à son enfant : la nue-propriété aura une valeur de 70 000€ (70% de la valeur du bien immobilier) dans le cas où l’âge de celui-ci est compris entre 71 et 80 ans.

Mode de calcul pour vendre la nue-propriété à une tierce personne :

Nous aurions tendance à calculer la valeur de la nue-propriété comme précédemment soit une valeur de 70 000€ (70% de la valeur du bien immobilier). Dans ce cas-ci le calcul n’est pas tout à fait identique car il doit prendre en compte d’autres critères.

Pour faire simple et ne pas complexifier le contenu de l’article, je ne parlerai pas des cas spécifiques que présente la vente en viager.

Nous restons ainsi sur un cas simple c’est-à-dire une vente de la nue-propriété avec usufruit sans droits d’usage et d’habitation comme visé à l’article 578 du Code civil. Ce cas s’assimile à une vente ordinaire.

La vente en viager fera appel à un article à part entière dont les différents cas de ventes seront développés.

En règle générale l’objectif de vendre la nue-propriété est d’obtenir un capital immédiat et/ou une rente mensuelle. Il est donc recommandé d’utiliser les tableaux des assurances ou des notaires.

Les critères à considérer seront donc :

  • L’âge et le sexe du vendeur-propriétaire future usufruitier
  • Le taux de rentabilité
  • L’expérience de vie de ce dernier

Exemple de vente de la nue-propriété d’un bien immobilier d’une valeur de 100 000€ par un propriétaire, un homme âgé de 75 ans.

  • Usufruit sera de 50 759 €
  • Rentabilité de 5%
  • Nue-propriété sera de 49 241€

Nous retenons cette dernière valeur de 49 241 € pour calculer la rente qui sera due à l’usufruitier. Cette somme sera versée soit sous forme de rente soit en deux temps par le versement d’une valeur immédiate (le bouquet) et le solde en rente. La durée des versements sera déterminée en lisant le tableau « d’espérance de vie » pour déterminer la durée du versement de la rente.

C’est bien cette rente qui a un rôle important et qui donne un caractère spécifique à ce type de vente.

Les tableaux de référence sont multiples, en voici les titres pour exemple :

  • Tableau du taux de rémunération de l’épargne
  • Tableau d’espérance de vie sur une tête pour un calcul en ….. (Année de constitution du document)
  • Tableau de rente viagère annuelle immédiate sur une tête servie trimestriellement pour un calcul en … (Année de constitution du document)
  • Tableau de rente viagère annuelle immédiate sur deux têtes servie trimestriellement pour un calcul en … (Année de constitution du document)
  • Tableau de la valeur de l’usufruit pour un calcul en … (Année de constitution du document)

Je reprends ici 3 exemples de vente en viager libre issu du livre « vendre son bien immobilier » des Guides du Particulier à Particulier édition Eyrolde 2015. Vous y trouverez ces exemples pages 87 et 88.

Exemple 1 : Viager libre sur une tête sans bouquet

  • Vendeur : Femme de 70 ans
  • Valeur du bien : 100 000 €
  • Rentabilité théorique : 1,75%
  • Barème de référence : CNP Assurances (Tableau de rente viagère annuelle immédiate sur une tête servie trimestriellement pour un calcul en 2011) : 100€ de capital correspond à une rente annuelle de 5,091€.

Pour 100 000€  la rente annuelle sera de 5 091€ soit de 1 272,75€ par trimestre à échoir.

 

Exemple 2 : Vente viager libre sur une tête avec bouquet

  • Vendeur : Femme de 70 ans
  • Valeur du bien : 100 000 €
  • Rentabilité théorique : 1,75%
  • Barème de référence : CNP Assurances (Tableau de rente viagère annuelle immédiate sur une tête servie trimestriellement pour un calcul en 2011) : 100€ de capital correspond à une rente annuelle de 5,091€
  • Versement d’un bouquet de 20 000€

Pour 100 000€ : valeur de calcul : 100 000€ – 20 000€ soit 80 000€ la rente annuelle sera de 4 027,80€ soit 1 018,20€ par trimestre à échoir.

 

Exemple 3 : Vente viager libre sur deux têtes sans bouquet

  • Vendeurs : couple de 55 et 50 ans : 50 est l’âge retenu pour les calculs
  • Valeur du bien : 100 000 €
  • Rentabilité théorique : 1,75%
  • Barème de référence : CNP Assurances (Tableau de rente viagère annuelle immédiate sur deux têtes servie trimestriellement pour un calcul en 2011) : 100€ de capital correspond à une rente annuelle de 2,991€.

Pour 100 000€ la rente annuelle sera de 2 991 € soit 749,45€ par trimestre à échoir.

En espérant vous avoir éclairé sur ce sujet. Laissez-moi un commentaire ci-dessous…

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About the Author

Ancien gérant de ses 2 agences immobilières à Paris et région parisienne, Frédéric a réalisé des millions d'euros de vente immobilière. Titulaire d'un Master 1 en gestion de patrimoine. Depuis 2014, Frédéric partage ses méthodes de vente et ses conseils en immobilier au travers de ses formations en ligne, de ses coachings, de son blog et de ses livres. L'objectif de Frédéric est d'aider les propriétaires immobiliers qui n'arrivent pas à vendre depuis des mois voire des années, à réussir à vendre en 31 jours de vente.