Dans cette article je vais vous montrer comment faire le calcul de l’usufruit en cas de vente de votre bien immobilier.
Pourquoi est-il intéressant de savoir faire le calcul de l’usufruit ?
Savoir faire le calcul de l’usufruit et de la nue-propriété permet de déterminer les droits de transmission ou de vente d’un bien immobilier.
Dans les cas où, la propriété d’un bien immobilier est démembrée.
Comme par exemple, en cas de « vente immobilière en viager » où la valeur de la nue-propriété détermine la valeur de la rente viagère.
Je vous donne dans cet article, l’acheminement du calcul de l’usufruit et de la nue-propriété.
L’objectif pour vous :
Votre objectif est de déterminer s’il est intéressant pour vous de démembrer votre propriété.
Pour la raison d’optimiser votre stratégie de vente ou de transmission de votre bien immobilier à vos ayants droits.
N’ayez donc plus de doute sur son calcul, cet article vous explique tout.
À savoir la pleine propriété :
Tout d’abord, il faut comprendre ce qu’est un « usufruit », une « nue-propriété » et un « démembrement de propriété ».
Par conséquent et pour vous y aider, je vous invite à lire les articles précédents suivants :
- Comprendre et maîtriser « la pleine-propriété immobilière». Dans cet article je vous explique ce qu’est l’usufruit au travers de la définition de la pleine-propriété
- Comprendre et maîtriser « le démembrement de propriété« . Dans cet article je vous explique la mécanique du démembrement de la propriété d’un bien immobilier dont le calcul de l’usufruit est indispensable
Maintenant que nous savons ce qu’est une pleine propriété et le démembrement de propriété, revenons à comment faire le calcul de l’usufruit et de la nue-propriété de votre bien immobilier.
Je vous donne l’acheminement du calcul pour déterminer s’il est intéressant pour vous de vendre en pleine-propriété ou en démembrement de propriété dans un but d’obtenir un capital immédiat tout en restant utilisateur de votre bien immobilier.
Mode de calcul de l’usufruit simple:
Pour s’aider on utilise le tableau des usufruits fourni pas l’administration fiscale qui fonctionne par tranches de 10 ans.
Barème de l’usufruit donné par l’administration fiscale :
Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit en % de la valeur du bien immobilier | Valeur de la nue-propriété en % de la valeur du bien immobilier |
Jusqu’à 20 ans | 90% | 10% |
De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
De 51 à 60 ans | 50 % | 50% |
De 61 à 70 ans | 40 % | 60% |
De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
A partir de 91 ans | 10% | 90% |
Voir : article 669 du CGI
Dans tous les cas, l’administration fiscale utilise ce tableau pour déterminer la valeur taxable de la transmission par donation ou par vente.
Également, cette même administration détermine le montant de la taxe sur la plus-valus.
Exemple
Prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 100 000€.
Objectif : le propriétaire souhaite transmettre la nue-propriété à son enfant.
Hypothèse : l’âge de celui-ci est compris entre 71 et 80 ans.
Par conséquent, la nue-propriété aura donc une valeur de 70 000€ (70% de la valeur du bien immobilier).
Mode de calcul pour vendre la nue-propriété à une tierce personne :
Nous aurions tendance à calculer la valeur de la nue-propriété comme précédemment soit une valeur de 70 000€ (70% de la valeur du bien immobilier).
Dans ce cas-ci le calcul n’est pas tout à fait identique car il doit prendre en compte d’autres critères.
Pour faire simple et ne pas complexifier le contenu de l’article, je ne parlerai pas des cas spécifiques que présente la vente en viager.
Nous restons ainsi sur un cas simple.
C’est-à-dire une vente de la nue-propriété avec usufruit sans droits d’usage et d’habitation comme visé à l’article 578 du Code civil.
Ce cas s’assimile à une vente ordinaire.
La vente en viager fait appel à un article à part entière dont les différents cas de ventes seront développés.
En règle générale :
l’objectif de vendre la nue-propriété est d’obtenir un capital immédiat et/ou une rente mensuelle.
Il est donc recommandé d’utiliser les tableaux des assurances ou des notaires.
Les critères à considérer seront donc :
- L’âge et le sexe du vendeur-propriétaire future usufruitier
- Le taux de rentabilité
- L’expérience de vie de ce dernier
Exemple de vente de la nue-propriété
Un bien immobilier d’une valeur de 100 000€ par un propriétaire, un homme, âgé de 75 ans.
- Usufruit sera de 50 759 €
- Rentabilité de 5%
- Nue-propriété sera de 49 241€
Nous retenons cette dernière valeur de 49 241 € pour calculer la rente qui sera due à l’usufruitier.
Cette somme sera versée soit sous forme de rente soit en deux temps par le versement d’une valeur immédiate (le bouquet) et le solde en rente.
La durée des versements sera déterminée en lisant le tableau « d’espérance de vie » pour déterminer la durée du versement de la rente.
C’est bien cette rente qui a un rôle important et qui donne un caractère spécifique à ce type de vente.
Les tableaux de référence
Les tableaux de référence sont multiples, en voici les titres pour exemple :
- Tableau du taux de rémunération de l’épargne
- Tableau d’espérance de vie sur une tête pour un calcul en ….. (Année de constitution du document)
- Tableau de rente viagère annuelle immédiate sur une tête servie trimestriellement pour un calcul en … (Année de constitution du document)
- Tableau de rente viagère annuelle immédiate sur deux têtes servie trimestriellement pour un calcul en … (Année de constitution du document)
- Tableau de la valeur de l’usufruit pour un calcul en … (Année de constitution du document)
Exemples
Je reprends ici 3 exemples de vente en viager libre issu du livre « vendre son bien immobilier » des Guides du Particulier à Particulier édition Eyrolde 2015. Vous y trouverez ces exemples pages 87 et 88.
Exemple 1 : Viager libre sur une tête sans bouquet
- Vendeur : Femme de 70 ans
- Valeur du bien : 100 000 €
- Rentabilité théorique : 1,75%
- Barème de référence : CNP Assurances (Tableau de rente viagère annuelle immédiate sur une tête servie trimestriellement pour un calcul en 2011) : 100€ de capital correspond à une rente annuelle de 5,091€.
Pour 100 000€ la rente annuelle sera de 5 091€ soit de 1 272,75€ par trimestre à échoir.
Exemple 2 : Vente viager libre sur une tête avec bouquet
- Vendeur : Femme de 70 ans
- Valeur du bien : 100 000 €
- Rentabilité théorique : 1,75%
- Barème de référence : CNP Assurances (Tableau de rente viagère annuelle immédiate sur une tête servie trimestriellement pour un calcul en 2011) : 100€ de capital correspond à une rente annuelle de 5,091€
- Versement d’un bouquet de 20 000€
Pour 100 000€ : valeur de calcul : 100 000€ – 20 000€ soit 80 000€ la rente annuelle sera de 4 027,80€ soit 1 018,20€ par trimestre à échoir.
Exemple 3 : Vente viager libre sur deux têtes sans bouquet
- Vendeurs : couple de 55 et 50 ans : 50 est l’âge retenu pour les calculs
- Valeur du bien : 100 000 €
- Rentabilité théorique : 1,75%
- Barème de référence : CNP Assurances (Tableau de rente viagère annuelle immédiate sur deux têtes servie trimestriellement pour un calcul en 2011) : 100€ de capital correspond à une rente annuelle de 2,991€.
Pour 100 000€ la rente annuelle sera de 2 991 € soit 749,45€ par trimestre à échoir.
En espérant vous avoir éclairé sur ce sujet. Laissez-moi un commentaire ci-dessous…
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mairet marie thérése dit
bonjour si je vends ma residence principale et etant usufruitiere avec 3 enfants nus proprietaires et en accord avec eux je rachète une maison avec eux étant tj nus proprietaires que se passe-t-il s’il y a plus value à la vente de ma maison ? Seront-ils exoneres de cet impot ?
remerciements
Frédéric Lejour dit
Chère Marie Thérése,
Je n’ai pas la réponse.
Votre question est très intéressante.
Je vais rechercher la réponse et vous la communiquer.
Merci et à très vite,
Cordialement,
Frédéric
rot dit
bjr
mon ex épouse a l´usufruit de la maison que nous avions acquis et elle souhaite vendre cette maison pour raison personnelle.
le notaire lui a dit qu´elle ne pouvait vendre car elle est usufruitière de celle-ci.
comment peut elle vendre cette maison et dois je lui donner un quelconque accord pour ce faire sachant que cet usufruit fut une décision du juge lors de notre divorce.
cordialement
Frédéric Lejour dit
Bonour Philippe,
En tant qu’usufruitière, elle a le droit de vendre son usufruit sans besoin de votre accord.
Vous restez nue-propriétaire avec un nouveau usufruitier.
Cdt,
Frédéric
Frédéric Lejour dit
Chère Rot,
Vous devez j’imagine être le nue-propriétaire donc vous êtes les seul en droit de pouvoir vendre.
C’est à vous que cela incombe de la faire si vous êtes d’accord.
Cordialement,
Frédéric Lejour
cappe nancy dit
Bonjour , je suis nue propriétaire de la maison de ma maman , nue propriété que j’ai eu au décès de mon papa , ma maman a 65 ans et aimerai vendre cette maison et je suis d’accord , quel serais notre part à chacune après division et remboursement des impôts , j’ai lu quelques part qu’il y as 19% et 17% mais je n’y comprend pas grand chose , la valeur de la maison est de 115000euros .
Frédéric Lejour dit
Chère Nancy,
Lors d’une vente d’un bien immobilier en période de démembrement si vous et votre mère d’un commun accord, souhaitez vendre la maison, le prix de la vente en pleine propriété revient à la répartition entre vous et votre mère au prorata de la valeur des droits de chacun en retenant la valeur fiscale ou économique de l’usufruit.
La mécanique est simple vous devez vous rapporter au tableau détaillé de la répartition suivant l’âge de l’usufruitier (ici votre mère à 65 ans).
Vous trouverez ce tableau à cette adresse :https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006310171&dateTexte=&categorieLien=cid)
Dans votre cas avec votre maman qui est âgée de 65 ans la répartition est de 50/50.
J’espère avoir répondu à votre question car je n’ai pas bien saisi ce dont vous parlez en me précisant les pourcentages de 19 % et 17 %.
Cdt
Frédéric Lejour
patricia dit
Bonsoir, ma grand-mère veut vendre sa maison en usufruit et elle a 80 ans, si un des enfants refusent cette vente en usufruit peut-elle faire cette vente? merci d’avance cordialement
Frédéric Lejour dit
Bonjour Patricia,
Les enfants ne peuvent rien dire parce qu’ils ne sont pas les propriétaires.
Ils n’ont aucun droit d’opposition.
Cordialement,
Frédéric Lejour
jeannic gili dit
je désire vendre mon appartement et rester usufruitière. En fonction de mon âge (79 ans) à mon décès que deviennent les 30% restant ?
Frédéric Lejour dit
Chère Jeannic,
les 30% restants sont la valeur de votre usufruit en fonction du prix de vente que vous avez réalisé.
Si vous vendez 100 alors l’usfruit vos 30 et la nue-propriété os 70.
Vous touchez 70 à la vente.
les 30 restent une valeur virtuelle pour vous.
Le jour de votre décés la plaine propriété se recrée en faveur des nue-propriétaires.
Ils devient propriétaire de l’immeuble en ayant payé 70 alord qu’il en vaut 100.
En espérant avoir répondu à votre question.
Cordialememt,
Frédéric Lejour
jeannic gili dit
Que deviennent les 30% à mon décès ?
Frédéric Lejour dit
Cher Jeannic,
Je regrette mais je ne comprends pas votre question.
Je reste à votre disposition,
Cordialement,
Frédéric Lejour
Pasquier dit
J’ Ai 67 ans une résidence principale d’une valeur de 200000 euro
Je souhaite vendre mais garder l’usufrit et toucher une petite rente mais surtout toucher un capital qui me permettrait d’aider mes 2 enfants .
Pouvez-vous me confirmer que c’ est possible et fiscalement à quoi je serai redevable pour mettre ce système en place
Par ailleurs ma santé n’ étant pas bonne ´.qu’arriverait il si je devais rentrer
rapidement en maison de retraite.
Par ailleurs existe-t-il une meilleure façon de faire profiter mes enfants :donation avec réserve d’usufruit par exemple ?
Merci de vos conseils
Frédéric Lejour dit
Bonjour Pasquier.
Transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions sociales et financières
sont les objectif du conseiller en gestion de patrimoine.
Cela s’appelle de l’ingénieurie patrimoinal.
Je vous propose de vous rapprocher d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un conseiller en gestion de patrimoine diplomer.
Ce que je peux vous dire c’est que vendre votre nue-propriété à une personne extérieur de la famille pour une telle valeur ne me semble
pas facile.
Ensuite, vous voulez obtennir une rente grâce à votre doit de « Preception » en tant qu’sufruitier.
C’est à dire que le nu-propriétaire va devoir accepter un autre habitant que vous, qu’il ne connait pas et dont il n’aura mot à dire.
Il devrait espérer que celui-ci tienne ses obligation d’entretien de l’immeuble. Cela me parait un peu dur à mettre en place.
si vous partez en maison de retraire cela ne change rien vous continuer à percevoir les loyers.
Si vous décédez la plaine propriété se reconstruit en faveur des nus-propriétaires.
LA donation avec réserve d’usufruit est un bon outil de transmission mais pas en phase aec vos atentes d’aider financièrements vos enfants.
En suite la donnation partage par rapport à la valeur de votre bien immobilier va gérérer une ficalité important après abattement.
cela va vous couter de l’argent.
Je ne sais pas si j’ai pû vraiment vous aider.
cordialement,
Frédéric Lejour
Perret-Sonnex dit
Bonjour.
Etant depuis plus de 30 ans, nu-propriétaire suite à donation notariée,
par ma mère, d’un bâtiment comportant 5 logements dont j’occupe l’un d’eux à titre gratuit, je souhaiterais racheter en viager l’usufruit simple dont elle est dépositaire, afin de lui garantir un revenu régulier assis sur les locations dont je deviendrais le « gérant »; elle est âgée de 83 ans et mon beau-père (second mari…), de 79 ans (l’usufruit étant reporté sur ce dernier en cas de décès de ma mère): la valeur de l’usufruit reste-elle dans ce cas de 20% de celle du bâtiment? Ou peut-elle être déterminée en fonction des loyers attendus?
Un tel montage est-il possible?
Au plaisir de vous lire, merci pour vos articles.
Frédéric Lejour dit
Cher Perret-Sonnex,
Votre situation est interessante.
Le démenbrement de propriété, suivant vos dires, a été fait il y a 30 ans.
Donc vous n’avez pas la possibilité de faire un viagé sur l’usufruit parce que c’est un « non sens ».
Votre mère dispose déjà du droit de toucher les loyers, je ne comprends donc pas votre objectif.
Vous ne pouvez que racheter l’usufruit pour récupérer la plaine prorpiété vu que vous êtes le nu-propriétaire.
Si l’usufruit est donné par testament elle devra annuler celui-ci.
La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de votre mère au jour de la signature de l’acte authentique de vente.
La valeur n’est pas lié aux loyers percus.
Il n’y a pas de montage à attendre c’est un vente d’usufruit simple et encadré par la loi.
Cordialement,
Frédéric Lejour
Adam dit
Bonjour ,
Je suis nu propriétaire de la maison de mes parents ( mon père est décédé en 2015)
Ma mère veut vendre la maison , je suis en désaccord avec elle , peut elle vendre la maison sans mon accord , ? Puis je m opposer à la vente ? Merci de votre réponse
Frédéric Lejour dit
Cher Adam,
L’usufruitier n’a pas le droit de vendre l’immeuble parce qu’il ne détient pas le droit dit de “Disposition.
Ce droit est donné qu’au Nue-propriétaire.
Ce qu’il a le droit, c’est de vendre son usufruit.
Même si dans le cas, où il vend la maiso sans l’autorisation des nue-propriétaire
aucun notaire n’accepterait de réaliser la vente.
La vente s’arretera lors de la réalisation du compromis de vente.
Quand le notaire va faire les demandes de propriétés, il verra
que vos filles sont nue-propriétaire et que leurs identités et signatures
ne figure pas sur le compromis de vente. Ce qui rendra celui-ci caduc.
Par contre, vendre un bien immobilier sans le droit de “Disposition” est puni par loi.
Sur ce point, je vous rassure donc que la maison ne peut pas être vendu.
Cordialement,
Frédéric Lejour
Van caillie nicole dit
Suite au décès de mon compagnons
Le bien que je veux vendre est pour moitié à moi en pleine propriété et l autre moitie en nue proproete a son fils avec moi comme usufruitiere
J ai 73 ans la vente est elle possible et quel pourcentage est mon usuftiut
Merci à vous
Frédéric Lejour dit
Bonjour Nicole,
La vente est possible seulement si vous et le fils du défunt donne son accord.
Le calcul se fera en fonction des grilles de longévités utilisées par le notaire.
Cela dépend de l’âge de l’usufruitère donc vous au moment de la vente (Signature de l’acte authentique de vente).
je vous invite de vous rapprocher d’un notaire ou d’un avocat
pour vous faire aider et confirmer mes informations.
Cordialement,
Frédéric Lejour
Prisca dit
Bonjour Mr,
Lors de notre divorce avec mon ex en 2006 nous avions tous les deux cédé nos parts de notre maison à nos 3 filles qui sont devenue propriétaire de la nue propriété.Par contre mon ex mari à l’usufruit de la maison.
A ce jour il veut vendre la maison et se donne le droit de récupérer 40 % du prix de la vente. Sachant que mes filles ne sont pas d’accord pour la vente.
Mon ex mari à t’il le droit de vendre sans leur accord et surtout si il y a vente peut t’il récupérer 40 % du prix de la vente.
Merci beaucoup d’éclairer ma lanterne
je vous souhaite une bonne journée
Frédéric Lejour dit
Bonjour Prisca,
L’usufruitier n’a pas le droit de vendre l’immeuble parce qu’il ne détient pas le droit dit de « Disposition.
Ce droit est donné qu’au Nue-propriétaire.
Ce qu’il a le droit, c’est de vendre son usufruit.
Même si dans le cas, où il vend la maiso sans l’autorisation des nue-propriétaire
aucun notaire n’accepterait de réaliser la vente.
La vente s’arretera lors de la réalisation du compromis de vente.
Quand le notaire va faire les demandes de propriétés, il verra
que vos filles sont nue-propriétaire et que leurs identités et signatures
ne figure pas sur le compromis de vente. Ce qui rendra celui-ci caduc.
Par contre, vendre un bien immobilier sans le droit de « Disposition » est puni par loi.
Sur ce point, je vous rassure donc que la maison ne peut pas être vendu.
S’il y a vente, il y a effectivement partage en fonction des dispositions des tableaux
de longevité utilisé par les notaires qui déterminent les valeurs en pourcentage de l’usufruit et la nupropriété.
Par conséquent, le prix de vente dit « Net vendeur » est distribué en fonction de ces valeurs.
En espérent vous avoir éclairé.
je vous invite de vous rapprocher d’un notaire ou d’un avocat
pour vous faire aider et confirmer mes informations.
cordialement
Frédéric Lejour
duval christine dit
bonjour,
l’appartement de ma mère est mis en vente.
elle a un 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit. comme calculé ce que je peux recevoir ? en sachant que le bien doit se vendre à 180 000€
nous sommes deux enfants.
merci
Frédéric Lejour dit
Bonjour Christine
Ils me manque des éléments pour vous répondre.
Pourquoi ne pas vous rapprocher du notaire de la vente.
Le notaire pourra vous faira ce calul gratuitement.
Cordialement,
Frédéric
Frédéric Lejour dit
Bonjour Christine,
la calcul ne peut se faire ainsi.
Il y a bien entendu des éléments de calcul
que vous ne me donnez pas.
L’immeuble peut etre par exemples entaché de dettes.
Je vous invite à vous rapprocher de votre notaire
et de lui demander un projection du calcul de la vente
pour connaitre la part qu’il vous revient.
Il possede normalement la situation financière de l’immeuble.
Cordialement,
Frédéric Lejour
Lee veronique dit
LEE Véronique
Ma mère 88 ans en novembre 2019 à un usufruit sur une location d’un bien immobilier.depuis 12/2013. Cette location se termine en 06/2019. Le bien devenu vacant qu’a viendra t il pour ma mère qui perçoit donc le montant de la location de 7000€ par trimestre?
Si il est reloué mais à un tarif inférieure ?En cas de vente ? Ou encore sans être relouer ou vendu. Merci
Frédéric Lejour dit
Bonjour Véronique,
Pour faire simple parce qu’il y a beaucoup de questions.
Si l’immeuble est reloué, votre mère touchera le loyer quelqu’il soit.
Elle peut si c’est loué sans intermédiaire remettre au même loyer.
Si vous passez par un intermédiaire, vous devez l’informer de vos attentes.
En cas de vente votre mère touchera la valeur qui lui est du en fonction du pourcentage lié
à la valeur de son usufuit au moment de la vente.
S’il n’y a nu vente ni location.
Votre mère est tenu de l’entretien et du paiement des charges qui incombent à l’immeuble.
Cordialement,
Frédéric Lejour
Tinter dit
J’ai 67ans j’ai fait la donation en juin2012
MAJOLA BRIGITTE dit
Bonjour, j’ai l’usufruit d’une maison je désire vendre et la nu-propriétaire est d’accord la maison est évalué à 350 mille euros si elle est vendue au pris de l’estimation que me doit la nu-propriétaire. y a t’il une compensation pour l’usufruitière pour la vente du bien . j’ai 61 ans reconnue invalide à 80 pour cent
cordialement
Frédéric Lejour dit
Bonjour Solange,
Je ne peux vous donner conseils parce que je ne suis plus enregistré
comme conseiller en gestion de patrimoine en activité.
Je vous motive donc à contacter un conseiller juridique immobilier gratuit:
https://www.juridique-gratuit.com/droit-de-limmobilier/
En espérant qu’ils pourront vous guider,
Cordialement
Frédéric Lejour
Lejour Consulting
Solange dit
Bonjour, je suis nue proprietaire depuis mai 1993. Ma maman, 93 ans, est l’usufruitiere. Le bien comprend une maison sur un grand terrain. Est il possible de vendre une partie du terrain maintenant alors qu’il n’y a que 28 ans que je suis nue proprietaire. Quels sont les frais sachant que cette parcelle a une valeur de 400 000 euros. D’autre part, une personne voudrait acheter la totalité du bien mais ma mère désire conserver la jouissance de la maison jusqu’à sa mort. Est-ce possible ? La totalité a une valeur d’environ 750 000 euros.
Merci
Frédéric Lejour dit
Bonjour Solange,
Je ne peux vous donner conseils parce que je ne suis plus enregistrer
comme conseiller en gestion de patrimoine en activité.
Je vous motive à contacter un conseiller juridique gratuit:
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En espérant qu’ils pourront vous guider,
Cordialement
Frédéric Lejour
Lejour Consulting